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Carlo A. Pelanda
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Il Foglio

2013-10-15

15/10/2013

Benvenuto Invimit, ma dovrebbe dotarsi di più audacia finanziaria

La rubrica augura buon lavoro all’Invimit, neonato fondo immobiliare del Tesoro, che sarà uno degli strumenti per operazioni patrimonio contro debito. Se l’Italia non ridurrà almeno in parte il debito (2 trilioni) e la spesa per interessi (circa 80 miliardi annui) non riuscirà a sbloccare la crescita perché la seconda toglie spazio di bilancio alla detassazione o a investimenti. Bisognerebbe trasferire almeno 20 miliardi annui dal servizio del debito a quello della crescita stessa. Ciò implica abbassare di circa 1/4, cioè di 500 miliardi, il volume del debito per portarlo verso un trilione e mezzo, pari circa al 100% del Pil, dal 130% dove è oggi. Se una tale operazione risultasse credibile, anche solo in prospettiva, il mercato ridurrebbe il costo di rifinanziamento del debito e quindi dello spread. Ciò porterebbe a 25 i miliardi all’anno da poter liberare per stimolazioni. Abbiamo almeno 500 miliardi di patrimonio da usare per tale scopo? Ce ne sono di più tra immobili, concessioni e partecipazioni, nazionali e locali. Il governo ha dato all’Invimit la missione di ricavare via dismissioni di immobili 7,5 miliardi e mezzo all’anno, considerando tale cifra realistica in base alle condizioni correnti del mercato immobiliare. Ma tale atteggiamento prudenziale svela che il nuovo fondo immobiliare sembra contemplare la vendita dei beni, oltre alla loro gestione valorizzante, e non la finanziarizzazione. Non occorre vendere, infatti. Si può cartolarizzare: (a) emettere obbligazioni con sottostante il rendimento di immobili, per quelli senza rendita, ma vendibili nell’arco di 10 anni, si può disegnare un’obbligazione con rendita a saldo finale; (b) ripagare con queste obbligazioni e/o prodotti finanziari speciali, disegnati in modo incentivante, invece che con cassa, gli investitori (istituzionali) i cui titoli di debito italiano sono giunti a maturazione, così riducendo il debito perché sarebbe minore il volume da rifinanziare. Fino a poco tempo fa non c’era la tecnica adeguata per gestire bene un ciclo di cartolarizzazione. Ma ora ci sono formule SAM (Securitised Asset Management) di nuova generazione e da pochi mesi è stato autorizzato il primo fondo, anglo-lussemburghese, che le pratica. La rubrica desidera segnalare che obbligazioni speciali, con sottostante immobili italiani a rendimento o destinati a vendita futura, quotate sulla Borsa titoli, sarebbero molto apprezzati nel mercato globale. Anche perché avrebbero un rating – voto di affidabilità – superiore a quello del debito italiano. Primo criterio: il bene finanziarizzato trova compratori a livello globale mentre quello messo in vendita diretta ha una platea di compratori più ristretta. Secondo: gli immobili possono essere trasformati in prodotto finanziario prima di essere pienamente valorizzati. Terzo: il processo di cartolarizzazione può essere convertito in ritorno (parziale) di cassa in modo da ricavare così i soldi per valorizzare i beni con l’azione gestionale, rispettando il vincolo europeo di usare operazioni sul patrimonio solo per ridurre il debito. La rubrica stima che nel modo suggerito si potrebbe ridurre di almeno 50 miliardi il debito pubblico nei prossimi due anni invece dei 14 che pare siano al momento l’orizzonte della missione Invimit. I semifallimenti delle cartolarizzazioni del passato non oscurino le possibilità delle nuove tecniche di finanziarizzazione, cioè di “titoli mediatori” che permettono di trasformare il mattone in soldo e di estrarre dal futuro le risorse per il presente.

(c) 2013 Carlo Pelanda
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